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成交量驟降而房價堅挺房地產拐點仍有待觀察

自4月17日「新國十條」出台以來,從中央政府及各部委出台指導精神,到各地方政府紛紛出台實施細則,調控政策似乎一個比一個嚴格。在空前的調控組合拳打壓下,樓市「紅五月」風光不再,房價隱現拐點:一、二手房成交量萎縮;土地市場開始降溫;購房者等待和觀望的情緒漸濃。更值得一提的是,股市的反應快速強烈,地產股大幅度下跌,並成為近期市場持續大跌的另一個主要動力。

對於當前的市場變化,也有分析人士指出,儘管房地產新政對「抑投機、遏房價」的成效明顯,但房地產行業是否會形成真正拐點,需要時間來觀察。

首先,成交量驟降而房價堅挺。5月11日,廣州市國土房管局發佈了新政後4月15日至5月6日的網簽數據:全市一手房網簽均價環比僅下降0.9%,但成交量環比卻下跌了近三成,同比下跌更超過六成。甚至,部分城市的房價還出現了區域性的逆市上揚。有數據顯示,4月最後一周,天津市南開、紅橋兩區分別以18445元/平方米、15026元/平方米以及環比0.12%、3.44%的攀升實現了價格逆市上揚。無獨有偶,上海4月份成交排名前十的新盤中,成交均價與3月份相比無一例外都在上漲。其中個別樓盤5月份的報價甚至又漲了。

其次,地方政策採用「保守療法」。自北京出重拳調控樓市後,市場一度擔心其他地區也會紛紛效仿,出台更加嚴厲的調控政策。但實際上,並非如此。5月6日深圳版「深十三條」塵埃落定,被業內稱之「保守療法」;有媒體稱,滬版新政細則最快5月中旬有望公佈,此細則是效仿京版重拳打壓,還是與深圳版一同採用「保守療法」,值得期待;對於北京出台的家庭限購令,廣州市國土房管局正式回應,廣州在地方細則中不會出台對本地人限購等臨時性調控措施。

另外,樓市投資客轉戰二線城市。有跡象表明,在一線城市樓價降溫的同時,有不少投資客移師二線城市,使部分二線城市的房價有在文火慢烤下呈現上升趨勢。

據央視報道,在臨近深圳的惠州大亞灣,有不少樓盤90%以上的客人來自深圳,這些樓盤成交火爆,部分樓盤甚至在開盤兩小時之內售完。在南京,只有部分樓盤打折或滯銷,大部分樓盤波瀾不驚仍在熱銷中,5月1日開盤的御山湖在短短2小時內,所推的100多套房源被認購一空,開發商現場2次緊急加推了一部分房源,也銷售了95%以上。在長春,無論是房價還是交易量暫時都還沒有受到新政的影響,樓市交易不降反升。根據資料進一步顯示,新政發佈一周之後,哈爾濱、海口、大連、長沙等地的成交面積環比出現大幅度的上漲。

不少業內人士認為,2010年樓市與2008年樓市不可同日而語,當時成交量和成交價格的大幅下挫與金融危機、房企2007年大舉擴張帶來的資金鏈條緊張、長達半年的銷售低迷有直接關係,而2010年市場基本面較好,所以別期待價格暴跌。如果說如此嚴厲調控新政的出台,對大城市的最終效果還有待觀察,那麼對於反應快速強烈,整體跌幅超25%的房地產板塊來說,有可能迎來修復性反彈。
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